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Saskia Sassen:房地产金融化背后的全球性危机

09. 06, 2018  |     |  0 comments


本文是哥伦比亚大学著名教授Saskia Sassen在2018年IPP国际会议上的演讲速记稿。



今天我主要给大家讲西方的城市。城市很复杂,虽然它从体系来看并不完善,但城市比世界上最强的政权活得更久,比如国王、王后、女王,他们可以权盛一时,但现在很多人都已不复存在。从城市发展角度来讲,城市比他们更有生命力。城市体系非常复杂,虽不完善,但具有开放性,可以活得更久。


每个城市都有穷人和没有权力的人,这些人所住的空间也更具有抗拒性和封闭性。大概是在20世纪70年代,那时候的城市是非常贫穷的,纽约那时候被官方宣布破产了,巴黎也很穷,伦敦、东京都是一样,但是到了20世纪八九十年代以及21世纪初,有一系列新的体系在城市里建立起来,结果有正面也有负面的。而对我们来讲更值得关注的是30%、40%没有那么多钱但是也比较有钱的居民,他们与剩下的60%居民是怎样的互动关系。30%、40%的这一群人可能会占据更多城市空间,他们如何成功实现自己这些利益主张,这是现在我们所看到比较困难的情况。



城市大修豪华建筑,驱赶了穷人。


我住在曼哈顿,曼哈顿有好几个奢华的建筑群,这些建筑群的出现把穷人赶走了,在很多建筑群里面有很多高端建筑。现在城市都不具有城市属性了,你看看现在很多高楼大厦里面是很少有人居住的。从物质形象来看,它比较密集,但人居不是密集的,我们会重新考量城市在发展过程中到底有哪些判断它们好或者不好的指标。我不仅从理论方面,更从概论方面做介绍。比如用密集来解释城市发展是不够的,一个高楼大厦如果是空的,那它比一个人满为患的楼带来的收入是更少的,把一栋楼建筑起来没有人住是不具有城市属性的。


我讲的超大型城市是一小部分,大部分城市是中小型的,我们有一些最主要的城市和次要的中心城市,我讲的是主要城市。我现在讲的是我的研究工作的一部分,所用的研究方法在一个范式之中,我们就是要对范式进行调整。在范式调整之下,我们有一个边界,然后怎么算,其实这样做是不行的。美国有越来越多的方法论,很多人觉得这些方法论是想当然的。我们不仅仅要看范式,还要看分析方法和分析策略,也就是说关键是怎么对它进行分析。


现在的经济形态和三四十年前是完全不一样的,中产阶级也分化成两个小的阶级,一个是非常富裕的中产阶级,还有一些中产阶级是非常贫穷的。




我们讲东西不是天上掉下来,而是创造出来的,各个元素综合起来创造的,混合了不同的参与者。我们要看它怎样创造出来,为什么会被创造出来,所以当我做这种研究的时候,我们看一个空置的豪宅,比如说伦敦、巴黎的豪宅,你没法用当前的方法论来解释。


我想再跟大家讨论一下城市化中的房地产金融问题。普通金融现在很多人都越来越了解,但城市化中的房地产金融还是很多人没有办法理解,没有意识到,你看下面这个曲线,信用违约掉期合约的价值(value of credit default swaps outstanding),2001年不到1万亿美元,6年之后攀升至令人咋舌的62万亿。



我想看一下,还有什么能够有这样一种陡峭的曲线,从1万亿到62万亿美元只花了6年时间?所以这里有一个问题,所有国家的GDP在当时有多少?如果当时代表是600万亿的信用,当时全球GDP只有50万亿而已(编者注:2008年全球GDP约为63万亿美元),所有银行发行的货币有多少?大概只有300万亿左右,但我们看到的却是代表600万亿的衍生工具,这个系统怎么产生这么庞大的数量呢?


下面这张图是股市用的一个工具,因为股市是一个公开市场,但是股市只占一小部分的金融交易,大部分金融交易今时今日不在公开市场,是在一些私人网络上、地下市场操作的。很多银行和各种金融机构都想要参与到这种金融交易。纽约联邦储备银行行长离任后讲了一句实话:“我们有这么多成绩,是因为我们有很多黑池(dark pools)金融。”什么是黑池金融?黑池金融是在地下秘密进行的交易,全球有72%的金融交易发生在黑池交易当中。



这里再举一个很出名的按揭案例。美国有1600万个按揭卖给了低收入家庭,然后上百万的房屋被没收了,2000万人失去了住所。即便很多人现在可以住在这个房子里,但是房子被银行收回去了。有些人趁机赚了大钱,特别是在这9年期间。金融家把这种现实房子扔到当中之后,可以把它们转换成为一种虚拟现实,这种虚拟现实就被高端的投资者借用,这是金融家、金融机构、投机家把房子变换成虚拟的资产,成为一种资产抵押证券。


1600万份的购房合同包装起来成为抵押的证券,这就是投资者的操作,在纽约、印度、美国、南美他们甚至还持有一些非洲的房屋,他们这个时候不再说衍生工具了,有些时候要一个资产抵押的证券。


外资投资最多的前十名城市,深圳增长率排第一。

    

这个战场本身是不存在的,但是金融家们把它换成为一个ABS(编者注:ABS是英文“Asset Backed Securitization”的缩写,以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式的战场。房子屹立在不同国家不同地区,交易工具和交易算法成为他们的关注,其实这个关注点跟他们房屋一点关系都没有。从房屋演算出来的资产,有些人赚了大钱。这些投资者在欧洲,尤其是德国有很大的份额,这种工具甚至被卖到印度,中国也有很多人买了。

   

空置房屋现象我也在研究。这跟购买物业相关。纽约、伦敦的增长速度较低一点,但那是因为它的基数太大了。伦敦是外资购置物业最高比例的城市之一,现在是卡塔尔王室基本上购买了伦敦市中心一半的物业了。


中国资本在伦敦抢购的地产项目明细。


这些交易是大家看不到的。某一栋楼外表看上去很漂亮,是典型英式建筑,但你从外表看不出是谁持有这个房产。这个交易过程跟宏观经济、微观经济无关,甚至跟经济学无关,这完全是另外一套做法,我现在就在跟踪这种做法。很多外资来到英国等欧洲国家购置房产,我这里有很多数据。


全球资本进入伦敦疯抢地产项目。


我和一个记者在伦敦市中心走了一遍,到处都是游客。走到市中心,游客都会说这些英式建筑好漂亮,我当时就紧张了一下,这些英式建筑都是英国人的建筑吗?伦敦市中心的好多建筑其实都是你们中国人的建筑了,因为中国人买了,也可能是卡塔尔王室买掉了。中国是一个很大的投资者,中国的国开行也是对外开发投资的银行。我对此没有意见,但我想指出,建筑本身已经没有办法能够表达本质的意义了。我们看到的是一栋楼,但是这栋楼表达的不是它原来的意义。


中国资本全球收购。


全球百强城市占了世界人口的10%、世界GDP的30%、全世界物业投资的36%,这么一小部分城市就占了物业投资的大部分,这绝对不是因为这里的楼有多么好。金融家其实就是想玩资产抵押证券的把戏。全球金融资产大概有271万亿美元,比全球GDP都还要高,房地产资产金额如此之高,城市不是我们理解的城市了。


对这个问题有清醒认识的人真的不多,我想要强调这个现象绝对不是一个经济的现象,它是一个交易算法的问题,跟经济学原理是完全不一致的。谢谢大家!

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