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作者 张骏

张骏:抱歉,大城市房价只容1/10的后浪体面生活

05. 09, 2020  |     |  0 comments


编者按

一个很积极的想法是年轻人不用盯着房价,即便是一线城市,也至少会让收入进入前1/4的人能够置业,否则人口流失,城市萎缩,房价下降。所以关键是跻身这前1/4。那么显然有必要搞明白的是,一线城市里,1/4是个什么水平。经过粗略估算,前1/4的说法过于乐观,大城市的房价恐怕只能容纳工资收入进入前1/10的后浪体面地扎根。



五四青年节期间,B站发布一则很“燃”的视频《后浪》,据说传播效果极好,甚至远远超出制作团队的预期。不过如果仅以笔者个人的观察,似乎主要还是享受了较多改革红利的前浪对此心潮澎湃,“后浪”其实大多比较无感,典型的反应就是“这是你们缅怀青春给自己喊话的吧?那请随意,我们‘知道了’”。


五四青年节期间,B站发布一则很“燃”的视频《后浪》,只是“后浪”其实大多比较无感。(图源:网络)


是的,不管文案里把“后浪”抬得多高,他们面临的困难是现实的,而且从我国经济发展的阶段来看,恐怕这个困难今后一段时期只会有增无减。对于如今不断从农村和中小城市涌向大城市寻找机会的年轻人来说,一切激情和浪漫,前浪一句“涨房租”,就转眼化作浮云。如今在大城市里“飘”着的大多数“后浪”在当地都是有份交社保,无力给按揭。试想他们退休后因为收入不再能承受大城市不断高涨的房租而不得不回老家度日时,还有几人能真心去给那时的“后浪”鼓劲?



对于如今不断从农村和中小城市涌向大城市寻找机会的年轻人来说,一切激情和浪漫,前浪一句“涨房租”,就转眼化作浮云。(图源:网络)



一个积极的思路


当然,本文并非旨在再次声讨大城市房价和居民收入间的差距。本着正视问题、解决问题的态度,笔者尽可能广泛收集信息之后找到了一个可能相对具有建设性的思路——不比绝对,比相对,在自己工作的城市里,确保收入跻身一定的行列,比如前1/4,就可以能承受当地房价,在当地扎根。


这个思路来自计算机科学家、前Google高级资深研究员、原腾讯副总裁吴军。他在“得到”知识服务平台上开设了《硅谷来信》栏目,其中第187封信《成功并不难,在于少犯错误》阐述了这个比较积极的思路。


吴军指出,年轻人要转换思维,不要把买房,或者说在大城市扎根,看成是绝对成绩的竞赛,而应看成是相对成绩竞赛。具体来说,在看待北京、上海这样的大城市的房价时,不需要再盯着自己的工资单,而是确保自己在北京、上海这样的城市里,贡献和收入成为前1/4的人。相应的理由是“北京和上海的房价再贵,也需要让它的贡献者住得起,否则没有人贡献,这个城市就会衰落,房价就会下跌。房价之所以撑得住,是因为有很多贡献者。因此,大家唯一要做的是,确保自己的贡献在前1/4”。


笔者觉得这个思路是有积极意义的,正所谓“宏观是我们必须接受的,微观才是我们可以有所作为的”。对于个体来说,以上思路通过把房价和工资的绝对差距转化成自己和他人之间的收入差距,提出了一个似乎更可操作的路径,或者说至少是一种新的有益的视角。只是关于这个“1/4”,吴军先生没有具体的演算过程,估计是他根据社会经验大致估算的。


但是稍微细想一下,就会发现这个通过粗略估算得来的“1/4”并没有把问题说透,因为我们难免会问:收入到底要达到什么数字,才能跻身这前1/4呢?前1/4收入水平的家庭是否承受得起当地的房价呢?如果还不能,收入水平得到多少呢? 



勉强的扎根


以传统一线城市北上广深为例,月收入多少才能挤进当地的前1/4呢?按说这是一个简单、明确的问题。即便没有现成结果,只要取得每一个城市的居民收入分布的抽样数据,从高到低排列一下,检索出前1/4位置对应的收入数字即可。但是在我国取得这类数字的难度远远超出了笔者的想象。无论是国家统计局还是以上四个城市的统计局,都只公布居民可支配收入平均数(甚至都不包括中位数)。笔者使用关键字在“知网”等学术论文平台搜索,试图在相关主题的论文中间接得到数据亦未果。


于是笔者只能在互联网上搜索到一些权威性和完整性都更低的数据,以期至少对“前1/4”的问题有一点大致的概念。


2019年4月23日,腾讯理财通、腾讯金融科技智库、腾讯网企鹅智库发布了《2019国人工资报告》[1]。根据此报告,全国范围内月薪过万人数占比最高的前六座城市分别是:上海(35.09%)、北京(35.07%)、深圳(26.91%)、南京(19.37%)、杭州(18.06%)、广州(14.74%)(见下图)。遗憾的是,该报告同样未公布这些城市居民工资分布的完整数据,但仅仅是以上数据,已经能说明很多问题。



你会发现帝都(北京)和魔都(上海)确实比较特殊,其月入过万的人口占比都超过了35%,明显较之其他城市更高。在北上之后,即便是在第三名的深圳,月入过万都可以勉强进入当地工资收入水平的前1/4。如果说该数据反映的是2019第二季度之前的情况,经过新冠疫情这么一折腾,有理由相信到了2020第二季度,将月入1万元大致锁定为深圳前1/4工资收入水平的门槛不会很过分。至于月薪过万人口占比本来就不到15%的广州,疫情之后每月还有过万进账,不用怀疑,在工薪阶层中,你已经是当地前15%,远超所谓前1/4。


那么假设“后浪”A先生每月收入1万,他在深圳房地产市场上的购买力如何呢?如果这个问题太傻太天真的话,笔者为他“高配”一个月入同样为1万的妻子,即以2万的家庭月收入来购房,情况是否会有所变化呢?


由于2019年4月25日起深圳官方就不再公布每日及每月楼市价格数据,所以笔者综合若干房地产中介及地产研究机构的数据得到,2020年5月,深圳一手楼市均价大约6.5万,二手楼均价5.5万。


不过均价的参考价值有限,对于每日要在深圳上班的后浪们来说,把自己的小窝安置在“一小时都市圈”以内的地方,是比较人道的安排。如果是在发展比较成熟的几个区,从任何一个区的中心出发,一小时通勤范围内的二手楼,只要对楼龄、配套有一点最起码的要求,都很难找到每平米均价6万以下的单元。如果还想略微舒适一点,均价就奔8万去了,更不用说一手楼,那基本上都是均价10万起步的事情了。


按照以上情况中的底线计算,一套60—80平米的二手楼,也要三四百万。更何况这类面积(偏小)的房子不好找,而且对于很多家庭的实际需要来说也不够用。比如考虑到将来很可能还得麻烦夫妻双方或一方的父母来帮忙带孩子,就需要多一个卧室,房屋面积可能需要在100平米左右,那么总体预算则高达七八百万。



好在深圳是多中心发展,一些相对冷门的区的均价较低,不讲究的话,大约两百万也可以上车。当然这里要注意的是依然要保证单程1小时的通勤时间,否则长期下来还是相当困难的。而如果想在房屋面积、楼龄(比如考虑一手楼)、小区配套乃至学位等方面让自己稍微体面一点,那么也要做好三四百万的预算。


综合以上信息可见,“后浪”们为了扎根深圳,要付出的总体成本,纵使尽量压缩,一般来说也要在300万以上。相应地,光是30%的首付和其他手续费用,就要100万起跳。对于月入2万的后浪家庭来说,一年能攒十二三万也就顶天了。即便房价不再上涨(当然实际上这几乎不可能),经过一个“七年之痒”甚至是“八年抗战”之后再去付首付?笔者觉得如果是这种情况,小两口可能在那之前就分道扬镳了。


看来自己攒首付是不用想了,还是“啃老”吧,用“6个钱包”加在一起榨出100万首付勉强上车。然后200万贷款,还款期30年,按照利率4.9%来计算,月供略超1万。这就意味着如果没有比较大幅度的升值加薪,那么至少在购房之初的几年内,单是月供就会耗尽这个家庭一般的月收入。这种情形下,小两口自己活着还行,再养小孩,就有点不敢想了。至于说升值加薪,腾讯《2019国人工资报告》的说法是受访对象中工作10年月薪过万的比例不到三成。当然每个人的进步速率存在差异,各位读者可以按照自身情况自我评估。


总之,以眼下深圳的现实情况来说,贡献和收入在当地工资水平刚刚达到前1/4的后浪们,独立购房的可能性基本没有。夫妻合购,且有条件通过“啃老”解决首付的话,则可能在把各方面的标准都几乎压到最低的情况下,勉强扎根。 



更加体面的扎根


笔者相信,上述水平的扎根,绝不是吴军先生的“前1/4”理论所期待的状态。他在《成功并不难,在于少犯错误》简述过一个其实尚不够满意的状态:“假如一对清华和北大毕业的学生加在一起有50万的年收入,扣除个人所得税还有40万,然后再扣除各种花销,能剩下20万就不错了。今天北京四环附近的房子要1200万,按照这样的收入攒钱,20年才能付得起首付。” 也正是基于这个认识,他才提出了年轻人不要盯着绝对数,而是要力争进入前1/4这个相对数的理论。换句话说,按照吴军先生的生活经验,月入2.1万在北京是进入不了前1/4的。


那么2.1万在北京、深圳这样的一线城市到底是个什么水平呢?由于深圳的数据较为易得,所以还是先从深圳入手。根据深圳人力资源和社会保障局的数据,2018年深圳私营机构工资的高位值、中位值、低位值和平均值分别是25860元/月、5069元/月、2882元/月和6413元/月[2]。也就是说,工资收入前10%的群体的平均工资为2.58万/月。考虑到2.58万是前10%的平均值,薪资一般都是平均数大于中位数(少数极高收入者会拉高平均),而此差距在现阶段的我国更加显著,因此2.58万显然要高于前10%工资收入群体的中位数。笔者大胆估计一下,2.1万在深圳即便不能进入私营机构工资收入的前1/10,也不会差得很远。


不过必须要注意到的是,以上深圳以2.58万月薪进入前10%的结论也仅仅是针对私营单位的职工而言。实际上根据深圳统计局发布的城镇单位就业人员年平均工资数据,非私营单位(包括政府、事业单位、国企、外企等)的年平均工资一直都远高于私营单位(主要为民企),2018年高出73%。根据深圳2018年统计年鉴,2017年,深圳就业人员合计943.29万,其中私营单位477.87万人,即非私营与私营大概是1:1的比例。所以粗略估算之下,深圳工资收入前10%的门槛大约为3.52万。


与此同时,《2018年深圳市城镇单位就业人员年平均工资数据公报》还显示,当地非私营单位在岗职工年平均工资为11,1709元,折算月平均工资约为9309元;私营单位在岗职工年平均工资为6,3635元,折算月平均工资约为5,302,按照非私营与私营大概是1:1的比例全市平均工资7,305元。也就是说,在深圳,月工资收入达到全市平均水平的约4.8倍(3.52万)后可以进入前1/10俱乐部。


由于缺乏数据,笔者无从准确地知道到底月入多少才能进入北京的前1/4,只能做一个非常粗糙的推测。虽然腾讯的报告显示北京工资月入过万的人群占比(35.07%)显著高于深圳(26.91%),但是根据国家统计局关于深圳、北京两地的数据,2019年上半年深圳和北京两地居民人均可支配收入都在6.2万元略多的水平(略低于上海的6.4万元)。


既然两地人均可支配收入水平旗鼓相当,那么深圳4.8倍于平均水平即可进入前1/10的经验在北京是否适用?笔者没有把握,但是出于对社会主义平等原则的朴素理解,笔者权且认为在北京达到平均水平的约5倍后也可以进入前1/10。2019年最新数据显示,北京市平均工资为7,828元每月,高出深圳的7,305大约7%。5倍于平均工资水平的收入为39,140元/月,再次取整,粗算之下,4万月入可进入帝都的TOP10%俱乐部。


当然,工资收入不等于全部收入,尤其对于收入最高的1%至3%的群体,工资收入之外的财产性收入才是大头。但是非工资收入方面的数据更难以获取,而且这些基本上跟想要扎根大城市的后浪们没什么关系。所以,笔者的分析结论是,吴军先生原以为进入不了前1/4的25万年薪,无论是在北京还是深圳,应该都早已进入了前1/4行列。以深圳的私营单位的平均工资来说,25万年薪甚至达到,或者至少是逼近了前1/10。将非私营单位纳入考量后,为了跻身当地工资水平前1/10的群体,在深圳需要每月工资收入3.52万,而这一数字在北京可能为4万。


把这个前1/10的收入水平带回到吴军先生设想的情景里:一对名校毕业生夫妇一年近百万的收入,扣除个人所得税后有75—80万,再扣除各种花销(比如这个阶层的家庭多数会按揭购买2辆私家车),能省下50万不错了。以这个收入再去匹配吴军先生提到的北京四环附近1200万的房子或者在深圳同等水平的房子,结果会如何?笔者只能说,按照这样的收入攒钱,还是要一个“八年抗战”才付得起首付。只是对于这种价位的房子,首付之高,恐怕也已经不是一般家庭的“6个钱包”方案就能即时解决的了。因此,即便是月收入进入前1/10的家庭,理性的选择也只能是先按前1/4、1/5水平的家庭的标准勉强“上车”,日后再图体面。


即便是月收入进入前1/10的家庭,理性的选择也只能是先按前1/4、1/5水平的家庭的标准勉强“上车”,日后再图体面。(图源:网络)



扎心的结论


综合以上分析,关于“后浪”们扎根大城市的梦想,笔者的结论很明确:


首先,大城市会让前10%的人能安顿下来,然后在不断折腾后最终过得比较体面。按照吴军先生在另一封《硅谷来信》中的说法,其实硅谷的情况大致也是如此,只有前10%多一点的人有自己的住房,比例比北京还低,很多从斯坦福和伯克利毕业的人到了快四十岁还在租房子住。


其次,大城市还会让前11%到前25%这个阶段的人以越发勉强的状态留下来。但是这部分人绝对不是吴军先生说的“只要做到前1/4,就不必焦虑了”。他们中的任何人,除非跃迁到前1/10去,否则就得抛开关于体面的幻想,勇于接受旧城区的“老、破、小”或足够偏远的新城区的物业,并且在高度焦虑的状态下劳作很多年。当然,某种程度上,这也算是勉强维持住了吴军先生所谓“前1/4”的理论吧。


最后,至于剩下的3/4的“后浪”们,在扎根的问题上,大城市似乎连焦虑的资格都不打算给他们。吴军先生认为,在北京或者上海成为前1/4的人其实并不难,“因为大部分人不仅缺乏长跑的耐力和耐心,而且跑步姿势非常难看,跑得非常累,这样他们会自动退出比赛,给那些有耐心的轻松运动者腾出位子。”笔者作为也曾徘徊在深圳后3/4的人,对此的感受是……嗯,这是前浪的思路吧。 



文中注释:

[1]2019国人工资报告出炉,快来看看你的工资属于哪个等级!

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[2]https://baijiahao.baidu.com/s?id=1648531526661388335&wfr=spider&for=pc


★ 本文系IPP独家作品。

采访:张骏,华南理工大学公共政策研究院研究助理

编辑:IPP传播

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